前言：
2022年3月15日，中原建業(yè)（09982.HK）遞交了2021年全年“成績(jī)單”。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2021年，中原建業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，新拓展面積、合同銷售、凈利潤(rùn)、凈利潤(rùn)率相較去年同期仍保持較高同比增長(zhǎng)。這充分彰顯了代建行業(yè)這一高增長(zhǎng)賽道前景可期，亦反映中原建業(yè)自身在行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力及優(yōu)勢(shì)。
良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，也讓中原建業(yè)獲得資本市場(chǎng)高度認(rèn)可及追捧。截至2022年3月16日至18日收盤，中原建業(yè)股價(jià)累計(jì)漲幅高達(dá)48.8%，位居港股房地產(chǎn)漲幅榜前列。
放眼全國(guó)，積極多元外拓，引領(lǐng)行業(yè)
在房地產(chǎn)“黑鐵時(shí)代”下，土地成本高企、融資環(huán)境收緊導(dǎo)致房企資源壓力上升，代建模式則成為房企應(yīng)對(duì)多變市場(chǎng)環(huán)境、激烈競(jìng)爭(zhēng)、分散風(fēng)險(xiǎn)最為重要的選擇。
與此同時(shí)，隨著新基建、新城鎮(zhèn)化發(fā)展、中部地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展等新政陸續(xù)出臺(tái)及落地，很大程度上擴(kuò)大了代建行業(yè)的規(guī)模和市場(chǎng)容量。
在此背景之下，以中原建業(yè)為代表的頭部代建企業(yè)，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的同時(shí)，依托輕資產(chǎn)模式使得公司得以實(shí)現(xiàn)低杠桿下的業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張，領(lǐng)跑全國(guó)。
中原建業(yè)依托自身在資源整合、品牌、管控、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等方面擁有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，以河南鄭州大本營(yíng)為核心，向周邊500公里范圍內(nèi)的大中原地區(qū)開展代建業(yè)務(wù)，并通過輕資產(chǎn)模式及多元業(yè)務(wù)模式，逐步將品牌向全國(guó)各大輸出，保障企業(yè)規(guī)模和利潤(rùn)的穩(wěn)健發(fā)展，并不斷凸顯公司抗周期、抗風(fēng)險(xiǎn)的屬性。
據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2021年，中原建業(yè)在全國(guó)新簽代建項(xiàng)目87個(gè)，同比增長(zhǎng)8.8%，新增合約建筑面積1,002.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.7%。其中，在管項(xiàng)目的合約銷售金額402.75億元，同比增長(zhǎng)17.4%；合約銷售建筑面積626.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.8%，保持行業(yè)內(nèi)第一。
多元業(yè)務(wù)模式方面，中原建業(yè)積極推進(jìn)政府代建和資本代建的拓展步伐，以繼續(xù)鞏固多元業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。截至2021年12月31日，中原建業(yè)新簽約政府代建項(xiàng)目6個(gè)，合約建筑面積79萬(wàn)平方米；新簽資本代建項(xiàng)目1個(gè)，合約建筑面積20萬(wàn)平方米。
在積極多元外拓協(xié)調(diào)發(fā)力之下，中原建業(yè)在中部地區(qū)房地產(chǎn)代建龍頭地位進(jìn)一步提升。
截至2021年12月31日，在管項(xiàng)目261個(gè)，同比增長(zhǎng)26.7%，在管項(xiàng)目建筑總面積約3,097.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.3%。其中，項(xiàng)目已成功覆蓋至河北、陜西、山西、安徽、海南、新疆等多個(gè)省份。截至2021年12月31日，中原建業(yè)已在119個(gè)市縣開展業(yè)務(wù)，包括河南省內(nèi)100個(gè)市縣、省外19個(gè)市縣。其中省外代建業(yè)務(wù)服務(wù)滲透率飛速提升，2021年省外新簽約面積高達(dá)130萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40%，省外在管面積同比增長(zhǎng)95.6%至259萬(wàn)平方米。
放眼全國(guó)，積極多元外拓的中原建業(yè)，擁有了豐厚儲(chǔ)備，未來(lái)業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)勢(shì)頭有望繼續(xù)保持。
截至2021年12月31日，中原建業(yè)預(yù)計(jì)可售面積為1,500萬(wàn)平方米，可預(yù)售貨值高達(dá)900億元。
業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，高盈利屬性不斷凸顯
2021年，中原建業(yè)繼續(xù)占據(jù)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)繼續(xù)保持高增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)狀況更加穩(wěn)健。
2021年中原建業(yè)收入為人民幣13.01億元（單位下同），同比增長(zhǎng)13%；歸屬股東凈利潤(rùn)為7.7億元，同比增長(zhǎng)13%。其中，營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)均創(chuàng)出歷史新高。
除此之外，高去化率及高溢價(jià)率不斷凸顯了中原建業(yè)高盈利屬性。2021年，中原建業(yè)凈利率為59.2%，略高于去年同期，繼續(xù)領(lǐng)跑全行業(yè)。目前，港股上市另一家代建企業(yè)綠景管理控股，凈利率在25%左右水平，顯然遜色于中原建業(yè)不少。
中原建業(yè)擁有業(yè)內(nèi)如此之高的盈利水平，主要得益于中原建業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈自行運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)模式、因規(guī)模經(jīng)濟(jì)和地理優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的成本效益，以及中原建業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化和透明費(fèi)率形成的定價(jià)能力和卓越的管理能力，讓公司擁有遠(yuǎn)超行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品和服務(wù)，進(jìn)而帶來(lái)不斷重復(fù)合作的客戶。
2021年，中原建業(yè)在管項(xiàng)目從簽約到首期開盤平均只需6.8個(gè)月，平均項(xiàng)目現(xiàn)金流回正周期只需10.8個(gè)月，項(xiàng)目平均利潤(rùn)水平高達(dá)8.6%。此外，2021年中原建業(yè)項(xiàng)目重復(fù)合作率為64%，累計(jì)合作伙伴多達(dá)177個(gè)。
更為重要的是，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)方式相比，輕資產(chǎn)模式的代建模式不僅收益率更高，現(xiàn)金流及負(fù)債端更加穩(wěn)健，投資風(fēng)險(xiǎn)自然也就更加小。目前，在代建行業(yè)中，論哪家上市代建企業(yè)現(xiàn)金流及負(fù)債端最為穩(wěn)健，非中原建業(yè)莫屬。
在現(xiàn)金流方面，得益于成功登陸港交所和強(qiáng)勁的造血能力，2021年中原建業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，公司并無(wú)任何借款，現(xiàn)金流非常充裕。截至2021年12月31日，中原建業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為19.76億元，較去年同期3.85億元，同比增長(zhǎng)413.2%。充裕的現(xiàn)金儲(chǔ)備，為中原建業(yè)在萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)藍(lán)海中，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、高質(zhì)量發(fā)展提供了充足的彈藥。
在維持充裕的現(xiàn)金流的同時(shí)，中原建業(yè)還擁有所有房企羨慕的極低負(fù)債水平。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2021年中原建業(yè)并無(wú)任何重大借款，無(wú)任何重大負(fù)債及資本負(fù)擔(dān)和抵押。意味著在房企融資環(huán)境四面楚歌的2021年，中原建業(yè)竟然沒有一點(diǎn)資本負(fù)債，良好的財(cái)務(wù)狀況由此可見一斑。縱觀整個(gè)資本市場(chǎng)，此種情況也是鳳毛麟角。
在穩(wěn)健業(yè)績(jī)表現(xiàn)及良好財(cái)務(wù)狀況下，中原建業(yè)對(duì)股東回饋非?？犊?。2021年每股分紅派息為0.185港元，派息比率高達(dá)62%。如此之高，派息比率同樣可以傲視整個(gè)港股房地產(chǎn)板塊。
政策暖意漸起，萬(wàn)億藍(lán)海蓄勢(shì)待發(fā)
據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)走出土地紅利，邁入管理紅利時(shí)代，房地產(chǎn)代建行業(yè)以其經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)勁、區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)“重資產(chǎn)”的投資屬性和遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)率，將逐漸受到資本青睞，預(yù)計(jì)2030年商業(yè)代建銷售額接近5萬(wàn)億元。
目前，隨著房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻現(xiàn)，代建業(yè)務(wù)模式有望加速滲透到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，而作為在行業(yè)中占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的中原建業(yè)，更是有著廣闊的發(fā)展前景。
具體而言，2022年以來(lái)，多地正通過各類政策措施，支持消費(fèi)者購(gòu)房合理需求。重慶、贛州、菏澤等地下調(diào)商貸首付比例；多家銀行通過下調(diào)房貸利率，協(xié)助市場(chǎng)提升購(gòu)房者入市的信心。
與此同時(shí)，房企融資端，年內(nèi)積極信號(hào)頻現(xiàn)。高層在不同場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，既要保障房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性改善，也要房地產(chǎn)企業(yè)合理資金需求得到回應(yīng)。
3月2日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示，地方政府隱性債務(wù)狀況趨于改善，房地產(chǎn)泡沫化金融化勢(shì)頭得到根本扭轉(zhuǎn)；3月5日，國(guó)務(wù)院李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
政策暖風(fēng)不斷，不僅會(huì)進(jìn)一步加快代建行業(yè)滲透步伐，還會(huì)給中原建業(yè)全國(guó)代建業(yè)務(wù)跑馬圈地，提供一個(gè)很好的發(fā)展和增長(zhǎng)空間。此外，由于我國(guó)的代建行業(yè)仍然處于初步發(fā)展階段，入局的企業(yè)并不是很多，行業(yè)集中度也相對(duì)較高，這對(duì)于中原建業(yè)橫、縱向發(fā)展都提供了非常良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，非常有利于企業(yè)做大做強(qiáng)。
展望2022年，代建依舊是房地產(chǎn)企業(yè)穿越周期的首選，輕資產(chǎn)、負(fù)債低、高增長(zhǎng)、高盈利、抗周期的中原建業(yè)，將是港股長(zhǎng)線基金配置房地產(chǎn)資產(chǎn)的首選標(biāo)的。
尾語(yǔ)：
受全球復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地緣政治、個(gè)別大型房企流動(dòng)性危機(jī)等因素影響，過去一年時(shí)間里，港股房地產(chǎn)行業(yè)投資情緒非常低迷，估值水平不斷創(chuàng)新低。在此背景之下，中原建業(yè)二級(jí)市場(chǎng)投資情緒受到極大影響，股價(jià)估值已經(jīng)處于業(yè)內(nèi)絕對(duì)低位。
截至2022年3月18日，中原建業(yè)市盈率為4.08倍，市凈率為1.35倍。與同業(yè)比較，中原建業(yè)估值存在被嚴(yán)重低估的情況。截至2022年3月18日，綠城管理控股市盈率為16.95倍，市凈率為3.2倍。
估值被嚴(yán)重低估背后，中原建業(yè)卻擁有非常高投資收益。截至2022年3月18日，中原建業(yè)凈資產(chǎn)收益率（ROE）為46.7%，總資產(chǎn)凈利率（ROA）為34.1%，股息率為7.35%。其中，ROE、ROA及股息率均位居行業(yè)前列。
基于中原建業(yè)嚴(yán)重被低估的情況，投行建銀國(guó)際給予中原建業(yè)較高目標(biāo)價(jià)，并對(duì)公司發(fā)展非常看好。
建銀國(guó)際發(fā)布研報(bào)稱，2021年，即使整體市況不佳，中原建業(yè)報(bào)出令人滿意的業(yè)績(jī)，維持中原建業(yè)“跑贏大市”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)為2.50港元。
該行還認(rèn)為，中原建業(yè)能維持如此高股息率是由于中原建業(yè)優(yōu)秀的商業(yè)模式及未有體現(xiàn)的估值。按建銀國(guó)際的股價(jià)估算，預(yù)期中原建業(yè)與同業(yè)的綠城管理控股的差距理應(yīng)會(huì)減少。
向前看，隨著二級(jí)市場(chǎng)投資情緒回歸理性，投資安全邊際較高的中原建業(yè)，有望獲得投行及券商更高評(píng)級(jí)和目標(biāo)價(jià)，低估值情況有望快速被修復(fù)。
